住宅ローンの審査に通るために必要なことや正しい住宅ローンの組み方を解説します。

住宅ローン審査に通るための審査基準と対策のまとめ!

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住宅ローンで本当に安全な返済比率はいくら?

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住宅ローンの返済比率ってどれくらいで計算したらいいの?
今の家賃よりも2~3万安い金額になるよう設計するのが理想です。

マンションの購入金額を計算するときに、とても役に立つのが返済比率という考え方ですよね。

一般的には年収の10倍までは住宅ローンで組むことができると言われていますが、借りれるお金と返せるお金は別物であると言うことも事実。

では、一体毎月の返済金額がいくら位までなら、住宅ローンは安全に返済して行くことができるのでしょうか?

結論としては、毎月の住宅ローンの返済額は、今あなたが契約している家賃よりも2~3万円ほど安い金額になるよう調整するのが理想です。

家賃相当の返済金額がヤバい理由
  1. 管理費や修繕積立金は必ず値上がりする
  2. 養育費の目安は1人あたり1500万円!
  3. 介護費用は10年で900万円!
  4. 車や保険など、大きい買い物も視野に入れる
  5. 共働きの夫婦ほど慎重に!

まずはっきりと言える事は「今の家賃と同じ位だから、住宅ローンを組んで家を買っちゃおうか」という考え方は、10年以内に絶対に後悔します。

確かに、毎月の家賃と住宅ローンの毎月の返済額を比較するのは、住宅ローンの金額を決める上で悪い方法ではありません。悪い方法ではないのですが、そこには「ある視点」が完全に抜け落ちているんです。

その視点と言うのが「未来で発生するコスト」の問題です。

実は「未来で発生するコスト」と言うのは、あなたが思っている以上に大きく複雑で、見えにくいものになっています。

今回はそれら「未来で発生するコスト」の具体的な項目を明らかにしつつ、あなたに最適な住宅ローンの返済比率を考えて行きたいと思います。

あなたもこれを読めば、自分に最適な住宅ローンの契約金額を計算できるようになりますよ!

 

まずは住宅ローンの基本的な返済比率の仕組みを知ろう!

そもそも住宅ローンの返済比率って何なの?
簡単に言えば「年収に対する年間の返済額の割合」です。

返済比率という言葉を聞くと、住宅ローンを組める金額の事を思い浮かべる人もいるかもしれませが、正しくは「年数に対する年間の返済額の割合」のことを指します。

つまり、住宅ローンの返済比率と言うのは「あなたの年収に対して、年間でどのくらいの割合を返済で占めるのか?」を考えているということ。

もちろん、住宅ローンの金額を決める時にもこの返済比率という言葉は使われていて、一般的な相場として以下のような返済比率で住宅ローンを組むことができると言われています。

住宅ローンの計算方法(例)
税込み年収 計算式
300万円未満 年収の20%×住宅ローン年数
300万円以上 年収の30%×住宅ローン年数
400万円以上 年収の35%×住宅ローン年数
600万円以上 年収の40%×住宅ローン年数

あくまで一般的な相場の事例になるので、銀行のローン商品や契約金利にもよって、これらの返済比率は大きく変わります。

ちなみに、年収400万円の人が35年ローンを組んだときの最大ローン金額は、400万円×35%×35年=4900万円がおよその住宅ローンの目安となります。

こんな風に住宅ローンの上限額を知るときの指標としても返済比率という言葉は使われますが、借りれるお金と返せるお金は完全な別物です。

そこで今回はもっとも安全性の高い最適な住宅ローンの返済比率を考えて行きたいと思います。

 

安全性の高い住宅ローンの返済比率とは?

コスト①管理費や修繕積立金は必ず値上がりする

point 1
修繕費は
絶対あがる

「今の家賃=毎月の返済額」の考えが絶対に破綻する根拠が「修繕積立金は絶対に値上がりする」からです。

マンションの販売営業では、少しでも購入障壁を下げるために、本来必要な修繕積立金よりもかなり安い金額に設定しています。

修繕積立金の全国平均は約15000円なのに対し、あなたが契約しようとしているマンションの修繕積立金はいくらでしょうか?絶対に安いはずです。

これは積立一時金でまとまった金額を支払わされていたとしても絶対に起こる現象で、特に立体駐車場や回転式駐車場を保有している物件ほどヤバいです。

そしてタワーマンションなど、維持管理が難しい物件になるほど修繕積立金が高くなりやすく、戸口数が少ないマンションも修繕積立金が高くなりやすいです。

でも、担当営業さんはそんなに高くならないと言ってたし…
積立一時金もまとめて払ったから大丈夫なんじゃないの?

もし嘘だと思うなら、修繕計画表に記載された修繕積立金の上昇金額をチェックして下さい。サラ金もびっくりするスピードで修繕積立金が値上がりしているはずです。

実際には修繕計画表ほどの値上がりはしないにしても、ポストに挟まれる中古物件のチラシなどを見かけたら、小さく記載された毎月の管理費や修繕積立金をチェックして下さい。その数字があなたの将来払う修繕積立金の目安です。

修繕積立金に関しては、少なくとも10年くらいで今の2倍くらいには膨れ上がると覚悟しておきましょう。

 

コスト②養育費の目安は1人あたり1500万円

point 2
子ども一人
1500万円!

「保育園落ちた日本死ね」で一躍注目された待機児童問題ですが、保育園でかかる保育費用は毎月3万円~8万円と馬鹿にできない金額です。(※実際の保育料は年収によって変わります)

また、0歳児~22歳までに掛かる養育費の全国平均は約1640万円という統計がベネッセから提出されていることを考えると、子どもを2人産めば家が買える借金を背負う計算になります。

当然養育費の金額は全国平均に過ぎないので、都内の中高一貫の私立高校に入れり、有名な私立大学の医学部に入れようものなら、一人あたりの養育費は2000万円以上掛かることを覚悟する必要があります。

もちろん、住宅ローンと同様、奨学金や教育ローンを使って子どもに借金をなすりつける方法もありますが、できる限りその選択は避けたいのが親心と言うものですよね。

養育費は節約することもできますが、今だけの幸せと可愛さ、子供の将来のことを考えて、最適なバランスを家族で話し合いましょう。

 

コスト③介護費用は10年で900万円!

point 3
介護は最大の
サンクコスト

サンクコスト(埋没費用)とは、もうリターンを得ることができない回収できない費用のことを指しますが、親の介護費用は我々の身近にある最大のサンクコストです。

「育ててくれた親への感謝はないのかッ!」
「結婚資金や住宅ローンの費用を援助してやったじゃないかッ!」

などなど、色んな正論はあったとしても、子どもの成長が見込める養育費とは違って、介護費用はリターンがまず発生しない事は紛れもない事実です。

だからと言って親を姥捨て山に捨てるような時代錯誤なことができないのが今の世の中であり、介護問題の現実だと思うのですが、介護費用については親が元気な間に、家族や兄弟・親戚としっかり話し合っておく必要があります。

とある統計では、毎月掛かる介護費用は10年で900万円発生するとも言われているので、介護レベルにもよりますが、この資金の出所を今のうちから一族で話し合っておくことは大切な現代の処世術と言えます。

 

コスト④車や保険など、大きい買い物も視野に入れる

point 4
家の次は
保険と車

人生で大きな買い物と言えば「マイホーム」というイメージが大きいですが、次に大きいのが保険と車の存在です。

特に保険は、一生涯払い続けるタイプのものも多く、社会保険などの公的保険も含めて計算すれば、累計の払込額は住宅ローンに匹敵する人も多いはずです。

保険の節約方法は、専門的な知識が問われるようなイメージがあるかもしれませんが、実際は情報戦であることが多いです。

特に国が法律や規約を変える度に保険商品は毎年変化をし、10年前は最適だった保険プランが今は割高な保険プランだったと言うケースは珍しくありません。

逆に、国の健康保険制度で十分保障される内容だったのに、わざわざ不必要な保険商品を契約しているケースも多いです。

特に入院時の治療費は、高額医療制度と言うのが国であるので、長期入院した時の治療費も意外と掛からないのが日本が世界に誇れる保険制度と言われるゆえんです。

入院保険や生命保険の加入を検討する時は、必ず高額医療制度や遺族年金制度の仕組みを詳しく理解した上で、担当営業マンや家族と話し合うようにしましょう。

 

コスト⑤共働きの夫婦ほど慎重に!

point 5
共働きは
辞めた時が怖い

住宅ローンの返済比率を計算する時に、特に注意したい世帯は「共働き夫婦」のケースです。

特に若い共働き夫婦は、どちらも仕事をバリバリこなし収入もガッツリと上がって行くので、「何とかなるだろう」という強気な姿勢を見せることが多いです。

ですが、これを読む30代以上の人は実感があると思いますが「出産⇒育児⇒保育園or専業主婦」という魔の3連コンボは、想像している以上に家計へのダメージが大きく住宅ローンの返済比率を圧迫する原因になります。

特に日本には「出産の壁、3歳児の壁、小学校の壁」という女性が働き続けるための3つの壁が存在し、多くの場合はこの3つの壁のどこかで専業主婦やパート主婦として活躍の場を移す女性が多いです。

そのため、共働き夫婦の場合は、今の年収合算での住宅ローンプランで考えるのではなく、どちらか一方の年収を基準にした返済比率で考えておくことが、最も安全な返済比率の計算方法と言えます。

 

将来の住宅ローンの返済比率は上がる事はあっても下がる事はない

なんだか暗い話ばかりで憂鬱になってきたんですけど…
家を買う時はそれくらいネガティブな方がバランスが取れていいですよ(笑)

家を購入しようとすると、どうしても買うことが目的となってしまい「どうすれば今の収入でも目的の物件を買えるのか?」ばかりに気持ちが集中してしまいます。

そんな夢のような楽しい時間の中で、唯一、目を覚まさしてくれるのが「住宅ローン」という存在なのだと思います。

これだけ実質賃金が目減りしている今の日本経済で、どれだけ賃上げがされたとしても、10年後20年後に今の年収より倍に増えた人と言うのはごく一部になるはず。

にも関わらず、今回お話しした修繕費・養育費・介護費・保険・専業主婦と言った一大イベントを考えて行けば、今あなたが組もうとしている住宅ローンの返済比率は「上がる事はあっても、下がることは無い」と考える位で丁度いいんです。

悲しいですが、マイホーム購入で盛り上がっている今だからこそ、住宅ローンという悲しい現実をしっかりと見据えて、将来設計の予算をしっかり考えるようにしましょう。

 

どれだけリスクを取るのか家族でよく話し合うこと!

もちろん、安全ラインを守ろうとし過ぎて、住宅ローンの購入を延期して貯蓄に励んだ結果、家を購入するタイミングを逃してしまうのもさみしい話です。

だからといって、目当ての物件購入のためだけに、養育費を徹底的に削ったり、親と縁を切って介護費用を出さないのも、人としての問題がありますよね。

つまり、マイホーム購入と言うのは、住宅ローンの返済比率と照らし合わせながら、どこまでのリスクを許容できるのかという、ある種のギャンブルみたいなものなのです。

当然、ギャンブルは胴元が勝つ仕組みで、住宅ローンを組んで絶対に儲かるのは銀行と売主です。

つまり、住宅ローンを組もうとしている時点で、かなり分の悪いギャンブルを仕掛ける事になるからこそ、あなたの最愛のパートナーとよく話し合って住宅ローンの返済比率や金額を決めてく必要があるのだと思います。

もしあなたが少しでもこの記事に共感してくれたり、なるほどと思って頂けたのなら、ぜひTwitterやFacebookなどで拡散して、世の中に広めて頂けたら幸いです。

また、まさに今あなたがマイホーム購入を検討しているのに、パートナーが住宅ローンの検討に協力的でないと感じているのなら、まずはこの記事だけでもスマホで見せてあげて下さい。

それだけで、話合いのきっかけが少しでも掴める人が増えたら幸いです。

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